Gewerbeimmobilien – Investmentmarkt mit ungebremster Dynamik

Dynamik Immobilien

Das erste Quartal 2017, das beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt – Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit ungebremster Dynamik.

Nichts Neues an der Zinsfront. Auch auf der jüngsten Ratssitzung Mitte März hat die EZB weder geldpolitische Änderungen vorgenommen noch angekündigt. Damit bleibt es bei dem im Dezember 2016 festgelegten Fahrplan und der Fortsetzung des Anleihe-Ankaufprogramms bis mindestens Ende 2017. Argumente für die Fortsetzung dieser expansiven Geldpolitik liefert das Thema „Inflation“. Hatten schon einige Experten vor stark steigenden Inflationsraten gewarnt, ist der Preisauftrieb in der EU zunächst einmal gestoppt, da die Basiseffekte in Bezug auf die Preisentwicklung bei der Energie ausgelaufen sind. Dennoch hatten höhere Inflationsraten – zusammen mit den positiven Konjunkturdaten – in den vergangenen Wochen dafür gesorgt, dass Bewegung in die Renditen von Staatsanleihen gekommen ist.

So stieg die Rendite 10-jähriger deutscher Staatsanleihen bis auf knapp 0,5 % an.
„Vor dem Hintergrund eines wieder rückläufigen Preisauftriebs erwarten wir aber keine weiteren signifikanten Renditesteigerungen. Schwankungen sind allerdings nicht ausgeschlossen. Viel wird im weiteren Verlauf des Jahres davon abhängen, wie die EZB sich ihre weitere Geldpolitik vorstellt, welche Ankündigungen sie im Hinblick auf eine sukzessive Normalisierung verlautbaren lässt und welche Störfeuer von jenseits des Atlantiks sowie von den anstehenden Wahlen in den beiden europäischen Schwergewichten Frankreich und Deutschland entfacht werden“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

graph oneTschammler weiter: „Bei einem weiteren Anstieg der Verzinsung für Staatsanleihen bleibt aus Immobiliensicht einerseits abzuwarten, ob sich institutionelle Investoren wieder vermehrt dem Anleihemarkt zuwenden. Das würde die Investmentnachfrage an den Immobilienmärkten zwar schwächen, diesen Effekt halten wir aber für verkraftbar. Denn damit würde auch etwas Druck von den Renditen vor allem von Core-Immobilien genommen werden. Außerdem wäre damit keinesfalls eine komplette Abkehr von der Assetklasse Immobilie verbunden. Zum anderen sorgen steigende Zinsen für eine Verkleinerung des Risikoabstandes zu Immobilienrenditen. Dieser Effekt wird verstärkt, wenn gleichzeitig auch die Immobilienrenditen weiter sinken. Und in der Tat ist der Renditeabstand im Verlauf der letzten drei Monate von rund 330 Basispunkten auf aktuell rund 300 Basispunkte gesunken, gleichwohl ein im historischen Vergleich nach wie vor attraktiv hoher Wert.“

Das komplette Transaktionsvolumen beläuft sich auf 12,6 Milliarden – Dynamik bleibt bestehen

Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist im ersten Quartal 2017 auf jeden Fall mit ungebremster Dynamik aus den Startlöchern gekommen. Das Transaktionsvolumen der ersten drei Monate summierte sich auf insgesamt 12,6 Mrd. Euro. „Das ist das volumenmäßig beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt und gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem ersten Quartal 2016 von fast 60 %“, so Tschammler. Besonders erwähnenswert ist hierbei, dass dieses Ergebnis ohne eine einzige Transaktion im Milliardenbereich erreicht wurde.

Der größte Abschluss des Quartals war der Verkauf eines deutschlandweiten Logistik-Portfolios für rund 975 Mio. Euro, gefolgt von Transaktionen allesamt unterhalb der 300 Mio.-Grenze. „Demgegenüber konnten wir eine außergewöhnliche Dynamik von Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. Euro beobachten. In dieser Größenordnung summierten sich die Transaktionen auf rund 3,2 Mrd. Euro“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

„Die allgemein und verstärkt in den letzten Wochen und Monaten beklagte Produktarmut im deutschen Markt können wir aktuell nicht mehr bestätigen. Weiterhin überwiegt zwar die Nachfrage und wahrscheinlich wäre das Transaktionsvolumen bei einem größeren Angebot noch höher ausgefallen, aber vermehrt nutzen Verkäufer die derzeit gute Marktlage, um sich von Immobilien zu trennen“, so Tschammler. Und weiter: „Wichtig in diesem Kontext ist aber immer wieder die Feststellung, dass nicht alle am Markt gehandelten Produkte auch einen Käufer finden. Sicherheit, genaue Prüfung und solide Finanzierung sind nach wie vor Kennzeichen des deutschen Marktes, der sich zwar seit 2010 in einem steten Aufwärtstrend befindet, aber noch keine Anzeichen einer Trendumkehr oder gar einer Fehlentwicklung erkennen lässt.“

In der Verteilung des Transaktionsvolumens zwischen Einzel- und Portfolioabschlüssen hat sich im ersten Quartal 2017 im Jahresvergleich kaum etwas geändert. Einzeltransaktionen machen rund 72 % des Volumens aus, entsprechend waren 28 % Portfoliotransaktionen. In der Rangfolge der 10 größten Transaktionen finden sich jeweils fünf Einzeldeals und fünf Portfolios. Dennoch fiel das Wachstum im 12-Monatsvergleich bei Portfoliotransaktionen deutlich höher aus; deren Volumen hat sich mehr als verdoppelt.

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